地区指南 | 空置率上升无损抗跌力—

CoreLogic RP Data的资料显示，截至去年10月底，Rhodes的公寓中位价为92万元，在新州公寓中位价排行榜中居于第159位。截至去年10月底的12个月里，Rhodes共有229套公寓转手，中位价期间累计微升4.8%，仅逊于过往10年的5.1%年均升幅。在悉尼整体房市降温的情况下，Rhodes的公寓算是有不错的抗跌力。

文 / 图黄宝勋

位于火车站附近的商业大厦。

如果你乘搭火车见到宜家家居（Ikea）的巨型标志，就知道自己已到达Rhodes了。

坐落悉尼内西区的Rhodes属于半岛城区，高层住宅大厦林立，尽管过去几年多了新盘推出市场，令空置率上升，可是此区的公寓抗跌能力不俗。

从投资的角度而论，由于此城区受到不少单身族和小家庭欢迎，所以入市门槛相对较低的小型公寓值得考虑。再者，即使悉尼房市降温，Rhodes的公寓中位价在过去12个月却不降反涨。

认识RHODES

● 坐落在悉尼内西区，距离悉尼市中心西面16公里，半小时车程左右

● 位处巴拉玛打河南岸，三面环水，东边、西边和北边朝向水滨

● 跨河大桥把Rhodes与西北区连接起来

● 火车线以西原为化工和工业用地，土地经修复和净化后转作住宅用途

● 商业园坐落在火车线以东，区内近四成在职者是专业人士

● 高密度住宅区，九成半住宅是公寓

● 独立屋集中在Concord Road以东，相当于住宅总数的大约4%

● 华裔占居民总数的45%，成为区内最大族裔；韩裔居民也不少，占11%

● 购物中心Rhodes Waterside有逾百个商户，包括悉尼第一家宜家家居（Ikea）

● 早上的上班和上学繁忙时段，每小时有多达六班列车开往悉尼市中心方向

买房

公寓中位价突破90万元小单位占83% 小家庭青睐

Rhodes坐落在悉尼中央商业区（CBD）西面16公里，位于巴拉玛打河（Parramatta River）南岸，邮区编号是2138，由Canada Bay市议会管辖。Canada Bay市政区于2000年12月成立，由原来的Concord市政区与Drummoyne市政区合并而成。

作为一个半岛城区，Rhodes三面环水，北面对岸是Meadowbank、怀德（Ryde）和西怀德（West Ryde）；东面是一河之隔是Putney、Tennyson Point和Gladesville；南面是唯一一边不是向水，毗邻Liberty Grove、Concord West与Concord；西南方是Sydney Olympic Park；而西边对岸为Wentworth Point和Newington。

位于Shoreline Drive的这个两卧室水景单位，去年12月中以110万元转手，较原业主于2012年2月的买入价高出三成半。（资料图片）

公寓新盘近年激增

Rhodes面积只有1平方公里，却住了接近1.2万人，属于高密度住宅区。事实上，区里面大多数住宅都是 “向高发展” ，95%住宅是公寓，较大悉尼区的28%比率高出逾两倍；独立屋仅占住宅总数的3.7%，与大悉尼区的57%比率相比简直是天壤之别；相连屋更只占1.7%，明显低于大悉尼区的14%比率。

过去数年，此区的公寓数显著曾加。2011年，全区有1,838套公寓，占住宅总数的85%；时隔五年后的2016年，公寓数目累计激增1.4倍至4,454套。期间，独立屋占住宅总数比率却由9.1%显著下降至3.7%。

Rhodes不少住户是小家庭和单身人士，所以小型单位有一定市场。而此城区有六成住宅为两卧室单位，一卧室单位占23%，换言之一至两卧室单位便占了住宅总数的差不多八成半；至于三卧室中型单位占13%；四卧室或以上的大单位更仅占2%。余下2%是未有分类的单位。

14年来升值逾七成

看长线，与2005年的水平比较，Rhodes的公寓中位价由当年的53.2万元升至目前的超90万元，累积上升73%。

租房

公寓越小租金回报反而越好

Rhodes是一个高密度住宅区，高层住宅大厦林立。

Rhodes是一个甚受物业投资者欢迎的城区，出租单位数目占住宅总数的53%，较大悉尼区平均比率高出19个百分点。

由于Rhodes接近九成半住宅是公寓类型，所以租盘亦以公寓为主。过去12个月里，该区公寓的中位周租轻微下调了1.5%；尽管如此，此城区的公寓中位租金水平不算低。截至去年10月底，该区的公寓租金中位数为670元，租金水平在新州排行第75位，租金回报率中位数是3.79%。

细分去看，参考物业中介网站realestate.com.au的资料，截至今年2月初，Rhodes的一卧室公寓中位价是65.4万元，中位周租是540元，租金回报率中位数达到4.29%；两卧室公寓中位价为92万元，中位周租是670元，租金回报率中位数录得3.79%；至于三卧室公寓中位价跳升至146.5万元，中位周租虽高达900元，可是租金回报率中位数仅得3.19%。

新盘待消化空置率逾5%

换句话说，假如你打算在Rhodes买楼投资，单看租金回报率的话，入市门槛较低的一卧室单位，其租金回报率反而最高。当然，这未计入业主须负责的管理费、水费和市政费。

然而，Rhodes现时的住宅空置率相对偏高，最新录得5.45%，其中一个原因可能是近年多了新楼盘推出市场，而这些新盘尚未完全被消化；至于Canada Bay市政区和大悉尼区的空置率分别为2.85%和1.87%。

人口与就业

四成居民是中国移民

Rhodes聚居了许多华人，根据2016年的人口普查结果，在这个有接近1.2万人口的城区里，华裔居民占了全区人口的45%。韩裔则是此城区的第二大族群，占人口的11%。换言之，华裔和韩裔加起来的人数，便占了全区人口的超过五成半。至于英格兰裔和印度裔人口，则分别占7%和5%。

在这个多元文化社区，少于两成居民是在澳洲土生土长，逾八成居民生于海外。海外出生人士中以华人最多，38.2%为中国内地移民，2.7%是香港移民；另外，10.7%居民生于韩国，4.4%来自印度。

“年轻”城区居民中位年龄29岁

顺理成章，接近八成居民的母语并非英语，而最多居民说的外语是华语，在家中说普通话或广东话的居民合共占近45%，而母语为韩语的居民占12%。

Rhodes是一个“ 年轻” 的城区，居民的年龄中位数是29岁，较大悉尼区居民的年龄中位数小七岁。事实上，该区也是在2000年悉尼奥运之后才加速发展起来。

该区45.7%居民已婚，较大悉尼区的57%比率低逾10个百分点；反之，未婚人士占人口比率的47.1%。至于育有子女的家庭仅占41%，明显低于大悉尼区的65%比率。

最多人任职银行界饮食业

这一区的就业人口有大约6,500人，39.1%在职者是专业人士，较大悉尼区的26.3%比率高出13个百分点；另外，16%担任管理层，14%工薪族为白领。个别行业方面，最多人从事银行业和饮食业，各占5.4%；5.2% 在职者担任电脑系统计设计等相关工作，3.9%任职地产行业。

Rhodes居民的个人每周收入中位数为736元，较大悉尼区的719元轻微高出2.4%。家庭每周收入中位数是1,906元，却比大悉尼区的1,980元少了3.7%；按每月有四周来粗略计算，即相当于每月中位收入7,624元。每户（住客没有亲属关系）每周中位收入为1,693元，也比大悉尼区的1,750元稍低3.3%。

区里面21%家庭的每周收入超过3,000元，略低于大悉尼区的24%比率。至于每周收入少于650元的家庭同样占21%，较大悉尼区的17%比率为高。