随着中资企业海外投资案例和金额的增加，以及资金出境的监管更加严格和完善，近来很多在海外投资的中资企业都开始积极的在境外本土市场寻求融资渠道。与此同时，澳大利亚市场上传统的四大银行在提供贷款方面也日益受到来自监管的压力，收紧对某些行业以及新客户的资金支持。继8月10日我们刊登了对KPMG澳大利亚的融资顾问团队采访对话，引起许多读者的兴趣，特别是受影响较大的中资开发商。今期我们继续采访KPMG澳大利亚的融资顾问，希望帮助有潜在融资需求的中资开发商在澳洲融资获得更多渠道。
中资地产开发商近期在澳大利亚融资的趋势是什么？
我们看到越来越多的中资地产开发商在寻求澳大利亚本地的资金支持。这是由多种原因驱动的，包括：中国国内长期的资金外流限制使现有的房地产项目后期资金到位困难; 同时，开发商需要将有限的自有资金分配到有更多的项目中去，需要引入更低成本的第三方债务融资做为资金结构中的一部分; 开发商需要将投放在现有项目的大量自有资金流通变现，因此以股权抵押融资的需求加大；另外目前房地产市场的环境使得开发商的项目预售水平难以达到银行的要求，中国开发商与银行往往关系有限，在澳大利亚当地银行以传统的银行债务融资方式获得资金有一定困难，或者是不得不接受比较苛刻的条件。
中资开发商可以通过哪些方式加强融资的吸引力？ 很多中资开发商在澳洲房地产界已活跃多年，在澳洲往往拥有多个项目资产，包括住宅开发、分地、写字楼，零售物业等多种组合。在这种情况下，就可以考虑相对低利息的打包式抵押债务融资，这是因为多项物业可提供多个还款来源，而且不同物业有不同特点、风险和价值。资金方可以通过抵押物业、母公司信用评级、未来现金流的多元化组合降低提供资金的风险。
KPMG帮助客户获得澳大利亚本地市场资金的方法是什么？
我们的客户通常是在向澳大利亚当地银行获得传统性融资比较困难的时侯，开始考虑其他融资渠道。而本地银行之外的融资市场又不太透明，每家资金方都有自己的方法，架构和条款，使得客户很难一对一的同他们做最有效的谈判。KPMG会通过以下方式来帮助客户从澳大利亚高度细分、又分散的非银行类金融市场中获取融资：
首先，我们会充分了解客户的融资目标，然后结合我们对本地非银行债务市场的深入了解，为客户制定可行又能最佳满足其要求的融资架构方案，并以专业的形式将客户的案例以项目信息备忘录的形式呈现;
之后，我们会为客户准备邀标书，在签署保密协议的情况下测试非银行金融机构的为我们的客户的项目或资产提供资金的兴趣;
我们会在感兴趣的多个资金方之间制造竞争的关系，帮助我们客户获得最优惠的融资条件；
最后，我们会协助客户与资金方合作完成尽职调查，获得信贷审批，完成法律文件，最终实现财务结算。
预扣税 (withholding tax)豁免
此外，如果我们的客户从澳大利亚境外资金方处获得债务资金，有时会应澳大利亚税务局的要求，由澳大利亚税务局预扣部分应支付给借款方的利息，这就会要求我们的客户（借款方）在支付给借款方的利息金额中，囊括可能被预扣的金额。借款方豁免此类预扣税的情况有限，但根据税法第128F条（section 128F of the Income Tax Assessment Act 1936）的规定，借款方可申请利息预扣税（利息支出的10%）豁免，前提条件是须要满足“公开招募”(public offer)的测试。
公开招募测试本身相对复杂，根据债务融资的种类不同（比如，通过银团融资或者通过发行债券来融资）要求也有所不同。一般来说，公开招募测试会要求债务融资活动在金融市场上大规模进行。举例来说，债券发行或者是银团邀请必须提供给至少10个非关联方金融机构。
KPMG税务顾问可以为您提供相关指导。
KPMG的债务融资顾问团队，不是由出资方付佣金的经纪人，客户表面看好像是不用支付中介费用，但实际也是间接承担相关的成本。而且，经纪人的模式难以专业的帮助客户最好的呈现融资需求案例，也没有在市场上较大范围内通过竞争性的流程谈判，很难有信心说是为客户获得了选择最佳的融资条件。而我们为客户（借款方）提供的是通过我们的专业技能、市场知识和网络，提供最符合客户的利益的、独立、专业的建议。我们可以通过多种方式构建我们的收费安排，包括时间成本计算，或阶段性收费和以成功为基础的收费。
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David Heathcote
KPMG澳大利亚 债务融资 全国负责人
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