羊毛出在羊身上，银行优惠利率“并不优惠”！

目前，澳洲联邦银行（CBA）、西太银行、Suncorp银行在内的十余家银行均下调了房贷利率，最高的达到55个基点，旨在市场整体不景气的情况下吸引优质客户，赢得来自同行的竞争，保住自己的市场份额。

对此，市场分析人士指出，无论是对银行而言，还是对借款人而言，优惠利率并非有利无弊，最终将损害两者的利益。

房贷研究机构Digital Finance Analytics负责人Martin North说道：“机构投资者想要的是银行维持一贯的高派息率。在市场整体不景气的情况下，银行高管面临着非常明显的压力。”

利率比价网站RateCity的Sally Tindall则提醒贷款买房人不要“掉入银行预先设定好的陷阱”。在他看来，目前的优惠利率只是银行一种短期的促销手段。

他说：“借款人不要被这种所谓的优惠利率所蒙骗。对于银行而言，他们可能在头一年的时间内给客户一些甜头，但是当一年的蜜月期一过，他们极有可能大幅上调利率。上调幅度可能高达150个基点，相当于澳储行（RBA）加息6次。”

未来几周是各大银行财报的集中披露日，届时投资者可以了解房价下跌、利润空间收窄、需求放缓、监管成本上升以及大额融资成本增加对银行财报的影响。

可以确定的一点是，各大银行的首席执行官都在想法设法拉存款，以降低海外融资的成本；同时还面临增加新客户以创造收入，维持股东分红的压力。

独立顾问North说道：“可以说，目前的银行陷入了一个不可持续的怪圈。因为下调利率的同时也意味着放弃盈利空间，同时会面临现有客户不满的问题。”

“原因很简单，很多优惠政策都是针对新客户的。当新客户优惠利率和老客户原利率之间的息差持续扩大的情况下，银行也会面临中长期客户的重新定价压力，这正是机构投资者所担心的。”

对于投资者而言，优惠利率（入门费率）通常为可变利率。换言之，在最开始一段时间（通常为6-12个月），贷款买房人可能会享受到颇具吸引力的利率折扣。但是当过了这段时期后，贷款利率很有可能恢复至更高水平。换言之，羊毛出在羊身上。

Tindall说道：“一些面向新客户，最开始只需要3.65%的贷款产品在12个月后可能满上恢复至5.17%的水平，上涨幅度高达152个基点。”

以一笔30万本息同还的贷款为例，每月的月供也会因此增加大约300澳元。

据了解，澳洲阿拉伯银行(Arab Bank Australia)、Hume 银行、昆士兰银行此前针对新客户推出的优惠利率贷款产品在优惠期结束后，此类贷款产品的利率分别上调了134个基点、111个基点和100个基点。

Tindall说道：“对于很多借款人而言，优惠利率‘蜜月期’一结束则意味着财务困境的开始。”

参考资料：Australian Financial Review