CoreLogic RP Data的资料显示，截至去年11月底，Blacktown的独立屋中位价录得71.45万元，在新州龙虎榜中排行第1,193位；公寓中位价为54万元，在新州位居于第545位，排名较独立屋高出一截，但与其他一线城区相比，入市门槛仍相对低得多，所以尤其 适合资金有限的首置人士和物业投资者。
文 / 图 黄宝勋
Blacktown作为悉尼其中一个最多元文化的社区，过去一段长日子一直被视为置业者的“次选”。时移势易，受惠于新机场效应，加上不少人视此区为“未来的第二个巴拉玛打（Parramatta）”，不少投资者早已把此区作为目标投资地点之一。
再者，尽管在悉尼整体房市降温之前，Blacktown的房价累积了一定的升幅，但仍然低于许多“一线城区”的房价，如今房价下调，这一区的住宅物业更受到许多首次置业人士青睐，成为他们心目中的“首选”。
坐落在Lloyd Street一带的独立屋。
● 位于悉尼市中心西面34公里
● 与悉尼第二大商业重镇巴拉玛打相距25分钟车程
● 新机场地点Badgerys Creek坐落在Blacktown西南面25公里
● 面积16.1平方公里，是新州最大的城区
● 居民来自180个国家和地区，是悉尼最多元文化社区之一
● 印度裔居民占13%，是区内的第三大族群
● 华裔居民占4%，当中近半数是中国内地移民
● 接近七成家庭育有子女
● 大约七成住宅是独立屋，公寓和相连屋各占一成半
● 三卧室中型单位最多，占46%
● 37%住宅被辟作出租单位，空置率约3%
● 火车站靠近商场，附近有不少商店和食肆
公寓中位价一年来力保不“降” 短期抗跌力尤胜独立屋
位于Wattle Street的这间四卧室独立屋，于今年情人节当日以72.5万元卖出。（资料图片）
坐落在悉尼西区的Blacktown，与悉尼中央商业区（CBD）相距34公里，邮区编号是2148，由Blacktown市议会管辖。
Blacktown面积达到16.1平方公里，是新州面积最大的城区。全区住了大约4.7万人，即相当于每平方公里有2,900名居民左右，属于中低密度住宅区。
Blacktown的北面为Marayong、Kings Park和Kings Langley；东面是Lalor Park、Seven Hills和Prospect；南面为Eastern Creek和M4高速公路；而西面是Bungarribee与Rooty Hill。西区商业重镇巴拉玛打位于Blacktown的东南面，两区相距大约14公里，即25分车程左右。
面积冠新州 中大型单位占多
至于计划中兴建新机场的Badgerys Creek，则坐落在Blacktown西南面25公里，过去数年，不少物业投资者寄望新机场效应能惠及 Blacktown等城区的房市。
根据2016 年的人口普查结果，Blacktown的68%住宅单位是独立屋，明显高于大悉尼区的57%比率；相连屋占16%，与大悉尼区比率相比高两个百分点；而公寓数目相对较少，仅占14%，为大悉尼区比率的一半。
Blacktown的居住空间相对宽敞，七成住宅属于中大型单位，当中三卧室单位占四成半，四卧室或以上的大单位占两成半，至于一 卧室单位和两卧室等小单位加起来占去两成半。
CoreLogic RP Data的资料显示，截至去年11月底，Blacktown的独立屋中位价录得71.45万元，在新州龙虎榜中排行第1,193位；公寓中位价为54万元，在新州位居于第545位，排名较独立屋高出一截，但与其他一线城区相比，入市门槛仍相对低得多，所以尤其 适合资金有限的首置人士和物业投资者。
2000年至今 屋价累涨近三倍
提到投资，此区物业的升值潜力如何？截至去年11月底的12个月里，虽然悉尼房市整体降温，可是Blacktown住宅物业的抗跌力不差，期间独立屋中位价只是温和下调4.7%，而过去10年的年均升幅达8.7%；公寓中位价更力保不失，在这段日子无升无降，但 当然不能与过去10年的8.3%年均涨幅相提并论。
长线来看，Blacktown的住宅升值力更媲美不少一线城区。自2000年以来，Blacktown的独立屋中位价从当年的18.5万元升至目前的超过70万元，累计大涨 286%；公寓中位价由当年的15.9万元攀升到现时的50万元以上，累计升幅达到240%。
位于Wattle Street的一间四卧室独立屋，于今年情人节当日以72.5万元卖出，较今年1月最初的开价稍低了5,000元。这间独立 屋占地562平方米，两层高，屋内安装了空调和入墙柜，附近还有学校和商店，适合育有子女的家庭。
哪类物业租金回报最好？
位于Fourth Avenue的一套两卧室公寓每周380元，若以单位的估值中位数40.5万元来计算，租金回报率达到4.9%。（资料图片）
在Blacktown，出租单位占住宅总数的37%，与大悉尼区的34%比率相若。此区空置率最新录得3.02%，高于Blacktown市政区的2.29%空置率和新州的1.75%空置率。
从投资的角度去看，Blacktown的公寓入市门槛较低，可是长线升值力颇强，而且租金回报率相对胜过独立屋一筹。
CoreLogic RP Data的资料显示，截至去年11月底，Blacktown的独立屋中位周租是435元，租金回报率中位数是3.17%；公寓中位周租为420元，仅较独立屋的中位周租少15元，但租金回报率中位数较高，录得4.04%。
公寓租金媲美独立屋
究竟哪类型物业的租金回报最好？参考realestate.com.au的资料，截至今年2月初，Blacktown的三卧室独立屋中位价是66.5万元，中位周租是430元，按此计算，租金回报率中位数为3.36%；四卧室独立屋中位价为74万元，中位周租录得495元，租金回报率中位数是3.48%，与三卧室独立屋的回报率相若。
公寓方面，两卧室单位中位为44万元，中位周租是400元，租金回报率中位数就是4.73%；三卧室单位中位价报57.75 万元，中位周租是450元，较三卧室独立屋的中位周租还要高20元，租金回报率中位数为4.05%。换句话说，两卧室公寓的租金回报率最具吸引力。
居民来自180个国家和地区 印度裔占13% 华裔仅占4%
Blacktown住了大约4.7万人，据统计，当地居民来自180个国家和地区，难怪此区被视为悉尼最具多元文化色彩的其中一个社区。
根据2016年的人口普查结果，Blacktown的土生土长居民数目与移民人数几乎各占一半，而且64%居民的双亲原来都是在海外出生。区内人数最多的三个族群，分别是澳洲裔、英格兰裔和印度裔，所占比率很接近，介乎12%至15%不等。此外，菲律宾裔人数占5.6%，华裔人口占4.1%。
在Blacktown，海外出生人士中以印度人最多，占13.3%，较2011年的比率高出四个百分点；其次是菲律宾移民，占5.4%；排第三位的是中国内地移民，占2.5%；至于香港移民则仅占0.3%。
Blacktown居民的年龄中位数为33岁，较大悉尼区的整体年龄中位数年轻三岁；而人数最多的年龄组别是25至34岁，占了19%。
区里面的53%居民已婚，高于大悉尼区的49%比率。该区育有子女的家庭比率，亦较大悉尼区比率高出五个百分点，录得69%。
就业方面，Blacktown有大约2.3万名工薪族，当中29%人是白领或技工，蓝领占12%。至于专业人士只占17%，较大悉尼区比率低九个百分点。
最多人从事医护工作
当地最多工薪族投身医护界，占在职者总数的4% 。大型医院Blacktown Hospital位于Blacktown Road，设有急症室，全院有大约570张病床。
另外，在超市和杂货店工作的人数占2.7%，与从事长者家居打理服务的人数相若。任职陆路运输的人数占2.1%，而在外卖店上班的人数占2.5%。
Blacktown的19%住户的每周收入少于650元，较大悉尼区比率稍高出两个百分点；周收入超过3,000元的住户则占12%，仅为大悉尼区比率的一半。
区里面的个人每周收入中位数为615元，较大悉尼区的719元少14%。家庭每周收入中位数是1,565元，更比大悉尼区的1,988元少了 21%；按每月有四周来粗略计算，即相当于每月收入中位数为6,260元。每户（住客没有亲属关系）每周中位收入为1,459元，与大悉尼区的1,750元相比亦低了17%。
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【下期预告】——地区指南 | Blacktown的教育、休闲娱乐、交通、掌故
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