悉大大的铁丝们，
经过了三周的重组，我们的新公司总算是成立了：22世纪传媒集团。我们将会在全新的微信公众号和油管（YouTube）频道上有更加频繁的文章和视频更新。我们会坚持每一篇文章和每一集视频都阐明自己的观点，并坚持用较为客观的事实和数据来论证我们的观点。我们坚决抵制为澳洲的英文主流媒体充当翻译的小兵，因为我们非常尊重您的智商。
通过澳洲公司直接认证的微信公众号需要经历较长的审核期。所以，在腾讯审核通过之前，我们还是需要用此公众号（土澳思维）来给您推送文章，敬请谅解。
今年的联邦预算将在4月2日周二澳东时间晚上7:30公布，而澳洲的联邦大选也将会在5月举行。因此，22世纪传媒集团决定于4月14日周日举办一场大型的线下财富知识干货论坛（时长为9:30-17:00，悉尼场的地址待定，活动海报和售票方式也即将公布）：
澳洲2019年的8个小趋势
今日公布第一个探讨话题：联邦预算刚刚出炉，澳洲华人何去何从？
对于第一个话题，我们很荣幸地邀请到了联邦 Reid 选区工党候选人 Sam Crosby 。活动期间他将接受我们的现场专访，感谢 Sam 对此次线下活动的大力支持。
22世纪传媒集团正式开始招募活动赞助商，详情请拨打招商热线：0405 448 082。
22世纪传媒感谢以下传媒集团的友情支持（还在增加且排名不分先后）：澳洲第一传媒、澳洲天下第一传媒、澳洲汽车杂志、悉尼宝贝、澳洲李市民、澳洲华人影业、世宁文化、爱都IDO。
如果我问您：决定房价高低的根本性因素是啥？估计我得到的绝大多数答案会是：供求关系。
昨天，澳洲的众多主流媒体争相报道了一篇澳洲央行刚出炉的研究论文。不得不说，这篇论文中的一个推导结论还是很毁我三观的：决定房价高低的主要因素不是供求关系，而是利率的变化。 其它因素如经济增长、人口增长、建筑成本、土地成本、租金高低等等因素都不是引起房价变化的主因。
以上结论毁我三观不说，还直接打了澳洲央行行长 Philip Lowe 的脸。老领导前不久才发表评论：前些年房价的上涨是由人口增长的变化和房屋供给的不平衡所造成的。所以，本质上还是供求的关系决定房价。
对于论文中比较“新潮”的结论，仅仅靠阅读 AFR 是远远不够的（几家主流媒体并没有给出推导过程）。于是，我从澳洲央行的官网上下载了这篇论文：
这篇论文共41页，由两位央行的研究员完成建模和撰写，其开篇就直接给出了最终的结论：
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我们的推算模型显示：前些年房价增长和房屋建设繁荣的绝大部分原因可以通过利率的下降来解释；
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利率对国民生产总值 GDP 中不动产投资的影响几乎都是通过房价的调整来实现的；
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我们的推算模型还显示：人口增长可以有效地减少空置率、提升房租、提高房价和鼓励房屋建设；
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房屋的建设与国民的收入水平存在有很强的趋势协同作用。房租的增长速度略大于通胀率，但却小于人均收入的增长速度。
我们用人话总结一下论文的结论就是：决定房价高低的三要素依次是利率、人口和收入。
当我看到两位经济学家用到的数学模型公式后，我也是崩溃掉了。确实，主流媒体不介绍推导过程是情有可原的。真的，数学和统计学不好的人还真是看不懂啊：
模型其中的一个推导结果
好在大大可以看得懂图表，我们来看一幅比较有代表性的：
此图的横坐标是年（35年），纵坐标是变化率（大于0%则是增长，小于0%就是下降）。蓝线是澳洲房屋建设批准数量变化率，红线是去除了通胀的标准现金利息变化率，黄线是去除了通胀的房价变化率。用35年的长线数据来看，利率和房价的变化趋势确实非常的相似。
两位经济学家强调：房价的变化取决于利率前后变化的总量，而并非利率的绝对值。比方说，澳洲已经连续保持了30个月的1.5%标准现金利率对房价本身的影响是非常有限的。换句话说，目前悉尼和墨尔本房价的短期下跌趋势更多的是政策上的干预（包括政府 APRA 的政策和银行的信贷审查收紧），但从长线（35年）趋势来看，利率的变化才是房产投资者需要时刻保持注意的重要决策因素。
当然了，任何数学模型肯定都是有局限性的。完全依靠数学模型来做投资决策可能会太过理性。而在房产投资中，很多时候还需要考虑到非理性和短线的因素。
所以，您该如何看待这份论文的利率决定论呢？我说说自己的想法吧，仅供参考：
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我仍然认为房价变动的基础驱动力是供求关系，所以长线的人口的增长与房屋的供应趋势需要房产投资者重点研究。我们就拿悉尼和墨尔本来举例：在人口增长速度上，墨尔本是领先于悉尼的。但是，由于悉尼房屋供应的先天局限性（东面靠海、西南北三面环山），所以，悉尼的房价增长几乎会永远高于墨尔本；
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论文中的利率、人口和收入的长线三元素有助于我们在短期不确定的环境下，对中长期作出一个比较理性和准确的投资判断。
例如，2019年的澳洲地产可能还会继续疲软下去，原因在于澳洲人口的增长速度不断地受到了政府移民政策的干扰， 同时，工资的实际增长率也在持续地走低。但是，以上两个因素从中长线来看都不是很大的问题。因为，澳洲肯定还是一个很有竞争力的民主型移民国家，移民数量的长线增长率客观上是有保障的。
收入增长方面，虽然短线来看很有挑战性，但澳洲作为传统的技术移民大国，人工的综合素质从长线来看也是有保障的，因此，收入恢复到长线的增长趋势几乎也只是个时间问题。
最后，就剩下利率了。目前澳洲大多数经济学家的观点认为，1.5%的标准利率有可能最终会降到1%，之后，才会逐渐地回升。我还是比较赞同这个观点的。所以，如果说短期的政策会把房价往下拉的话，那么，利率的下降预期会在某种程度上支撑着房价。所以，目前悉尼和墨尔本的房价虽然都下跌了10%左右，但并没有也不太可能在未来出现房价的崩塌性下跌。
综上所述，虽然央行的这篇论文多多少少有些“标题党”的嫌疑，但是，论文里的长线三要素确实可以给我们一些心理上的安慰。同时，它也让房产投资者们在短期经济和政策走向都比较模糊的大环境下，更容易地把房产投资的眼光放得再长远一点。
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本文源自微信公众号: 土澳思维(tuaosw)
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