2008-2019买房的黄金岁月：房价升越高跌越重？何时是置业良机-最澳洲

澳洲天气转热，可是房市持续偏冷。在2019年的第一个月，八大城市中只有堪培拉的房价中位数能逃过一跌；按年计算，全国最大房市悉尼的住宅中位价更下跌接近一成，表现是八大城市中最劣。

如果你是在最近两、三年在悉尼买楼做业主，如今应会感到不是味儿，因为房价中位数已回落到2016年的水平。

房地产市场的传统智慧，就是买房看长线。然而，真的是持有物业越长，累计升值幅度一定越大？回望过去15年，哪个时候才是真正的置业“黄金期”？

文/ 黄宝勋

2019年的第一个月，又是农历狗年最后的一个月，澳洲房市尚未能“转好运”。

根据CoreLogic RP Data最新发表的报告，澳洲八大城市中，除了首都堪培拉之外，其余七个城市的住宅中位价悉数在今年1月份向下，当中以达尔文的按月跌幅最大，达到1.7%。至于悉尼和墨尔本两大房市的住宅中位价同告下降，分别跌去1.3%和1.6%；自去年11月以来，这两大城市的住宅中位价按月跌幅都至少达到1%。

升得越高跌得越重？

与2018年1月比较，四个城市的住宅中位价报跌，表现最劣的两个房市正是先前升势最凌厉的悉尼和墨尔本，难道真的如俗所云：升得越高，跌得越重？截至今年1月的12个月里，悉尼的住宅中位价累计跌去9.7%，墨尔本的住宅中位价则下滑了8.3%。另外两个录得住宅中位价按年跌幅的城市，分别为受到矿产业高峰期告终所影响到的珀斯，以及房价下跌速度已见有所放慢的达尔文，按年分别下跌5.6%和3.5%。

悉尼作为全澳洲人口最多的大城市，其房市经历了早前的一波跌浪后，住宅中位价虽然仍是八大城市中最高，但已经回落至差不多2016年的水平，1月底录得795,509元。细分去看，独立屋的房价按年跌幅大过雅柏文，独立屋中位价早于数月前已在百万元关卡失守，到今年1月按年下跌10.9%，进一步降至902,786元；雅柏文中位价同期下跌6.9%，调整幅度相对温和一些，降至696,903元。

高档豪宅 VS 中低价物业

CoreLogic的研究部董事罗勒斯（Tim Lawless）指出，在悉尼，价格最高的四分之一住宅物业，整体房价下跌的速度相对较急，截至今年1月底为止的12个月里跌去10.8%，与对上一个高峰期的价位相比更累计跌了14.6%；反之，中低价住宅物业的抗跌力相对强一点，原因是首次置业人士主要瞄准此类型物业，加上银行等房贷机构收紧按揭审批条件，不少人退而求其次，选择房价较低的物业，这无形中为中低价物业带来了一点支持。与过往20年的房市作对比，澳洲房市近期的跌势，描绘出截然不同的境况。回顾之前的20年，全国的住宅中位价累积上涨197.4%；拆分去看的话，八大城市的房市表现尤其突出，累积升值212.4%，而市郊的房价中位数则升了150.3%。

回望过去20年房市

在这20年里，住宅中位价累计升幅最大的城市原来不是悉尼，而是墨尔本，期间大涨274.6%。期间，悉尼的住宅中位价升了201.9%，升幅仅排在第四位，还落后于霍巴特（累积升237%）和堪培拉（累积升230.7%）。

总结这20年的房市岁月，期间出现了数个周期，有好景的日子，也有黯淡的日子。由2004年1月倒后数起的这五年，是过往20年来澳洲房市最风光的日子，全国住宅中位价累计上涨80.2%。

在这段日子，悉尼住宅价格中位数累计升79.8%，仅排在第五位；而冠军是堪培拉（累积升110.9%），亚军是霍巴特（累积升99.7%），季军是布里斯班（累积升99.3%），殿军为阿德莱德（累积升87%）。

跟着的五年里，即2004年2月至2009年1月，澳洲房市则显得“步步为营”。由于期内发生了环球金融海啸，而2008至2009年又正是最水深火热的时期，故此住宅中位价在这五年仅累计上升14.9%。

否极泰来还是风光不再？

有一点值得留意的是，在这五年里，八大城市中只有一个城市的住宅中位价报跌，而这个大城市就是悉尼，期内住宅中位价累计跌去4.6%。至于当年仍受惠于矿业高峰期的珀斯，当地的住宅中位价在这于年里累计上涨52.3%，表现仅次于升了57.1%的达尔文房市。

来到2009年2月至2014年1月，捱过了环球金融海，可是澳洲矿业却渐走下坡。无论如何，澳洲房市受惠于利率下降，加上各国相继推出救市措施，全国的住宅中位价在这五年里升了20.3%，表现略胜过2005至2009年这段日子。

正所谓否极来，悉尼房市于这五年从后赶上，住宅中位价累积上涨36.5%，升幅称冠八大城市。期间，墨尔本住宅中位价排在次席，累计升32.3%；至于珀斯房市表现则跌到第四位，住宅中位价只升了18%，升幅仅及悉尼的一半。

最近五年，即2014年2月至2019年1月，全国住宅中位价累计升19.4%，与之前五年的升幅相若。不过，笶城市的房价表现排名再次“执位”，表现最好的两地分别是霍巴特（累积升35.1%）和墨尔本（累积升29.6%）；悉尼房市排第三位，住宅中位价升了28.9%；至于珀斯的住宅中位价更不涨反降，跌去15.6%。

八大城市过去20年的走势，肯定不能百分百被视作未来的指标，但也有其参考价值。回顾之前的20年，在某个五年里表现最突出的房市，很多时会在跟着的五年出现“回气”现象。

撇开1999年2月至2004年1月这五年房市最风光的日子，过往15年里，哪一段时间买楼是最好的时机？

过往15年何时是置业黄金机会？

Domain的研究部分析师奥云（Eliza Owen）表示，如果你问任何一个人，过去15年来，哪个时候买房最好的时机，大多数人的答案或许会是“越早越好”；然而，观乎研究数据，这个答案未必正确，越早买房不一定赚得越多，入市最佳的时机，其实是在环球金融海啸期间。

计入通胀因素，Domain的分析发现，2008年底至2009年初是买楼博升值的黄金时间，尽管悉尼的独立屋中位价在截至去年12月的18个月里跌去11.4%，降至106.26万元，但如果有人在金融海啸期间买房，如今仍平均有40万元的升值幅度，即使2008年的房价经过通胀调整。若当年买入的是雅柏文，现时账面上仍赚了23.8万元。

让我们看两个例子。去年12月，位于悉尼内西区Concord West的一间三卧室独立屋，以190万元易主。在2009年的时候，原业主只以92.5万元买入，账面上大赚97.5万元。另一间坐落在下北岸Manly的独立屋，最近以240万元卖出，原业主在2008年的买入价高出150万元。

为何业主要蚀让？

奥云表示，假如你是在近年才入市做业主，那就没有那么幸运了，因为房价中位数已回调至2016年的水平。

一位业主于2017年初出价300万元，在上北岸的 Killara买入一间大屋，18个月后以蚀本价的274万元卖出。

大家或许会问，业主为何要蚀让呢？正所谓“家家有本难唸的经”，主要原因可以归纳为以下五个：

（一）业主已签下合约买新房子，如果旧屋卖不掉就无法套现帮补新房子的首付；

（二）跟配偶离婚；

（三）转换工作地点，比方说被公司派到其他州或海外工作一段长时间；

（四）回流到原居地；

（五）受房市转冷的气氛影响，即使业主其实不急于套现，但害怕房价会越跌越低。

现在是入市的时候吗？

那么，如今又是否入市良机？悉尼的房价近年无疑己作出调整，不少分析员相信整体房市或需三至五年时间才能完全复完过来。