地区指南 | 悉尼“小亚洲” 房价相宜升值力强——Cabramatta（上）

卡市坐落在悉尼中央商业区（CBD）西南面30公里，邮区编号2166，由Fairfield市议会管辖。卡市的北面为Canley Heights、Canley Vale和Carramar；东面是Lansvale 和Bass Hill；南面为Chipping Norton、Warwick Farm和Liverpool；而西面是Cabramatta West和Bonnyrigg。

面积5 平方公里的卡市，每平方公里住了大约4,360人，是一个中高密度住宅区。而区里面的独立屋与公寓数目相若，加起来占了全区住宅数目的差不多八成。

独立屋占住宅总数的38%，低于大悉尼区的57%比率；公寓占39%，较大悉尼区的28%比率高出一截；而相连屋占22%，也高过大悉尼区的14%比率。

在这个中高密度住宅区，住宅亦以中小型单位占多，两卧室单位占43%，三卧室单位占32%，而一卧室单位占5%。

至于四卧室或以上的大单位占17%，低于大悉尼区的31%比率。每户住了平均3.1人，稍高于大悉尼区的平均2.8人。

卡市的住宅物业相对较容易负担，所以吸引到不少首置人士到这里置业。新州政府的统计数字显示，按照首置津贴和印花税减免的合计金额计算，自有关计划自2000年7月推出以来, Cabramatta 受首置人士欢迎的程度在新州排第11位。

根据CoreLogic RP Data的资料，截至今年4月底，卡市的独立屋中位价为81.5万元，楼价水平在新州排行第545位，属于中下游名次；公寓中位价为44.8万元，在新州公寓中位价龙虎榜中排行第452位。

截至今年4月底的过去12个月，卡市共有70间独立屋和144套公寓成交。这段日子里，独立屋中位价累计微升1.9%，落后于过去10年的9.1%年均升幅；公寓中位价则温和上升4.2% ，同样逊色于10年来的10.2%年均升幅。

房市的长线表现又如何？与2000年的水平比较，卡市的独立屋中位价从19.55万元升至目前的超过80万元，累计大涨317%；公寓中位价由9.3万元升至现今的接近45万元，累计升幅更达到382%，升值力胜过不少高档住宅区。

卡市的租务活动甚为活跃，43%住宅是租盘，较大悉尼区的34%比率高出九个百分点。虽然卡市租盘多，但由于此区人口持续增长，对住房需求殷切，所以此区的住宅空置率不高，贴近Fairfield 市政区的1.36%比率和新州的1.59%比率。

CoreLogic RP Data的资料显示，截至今年4月底，卡市的独立屋的中位租金是450元，在新州屋租排行榜位列第696位，租金回报率中位数是2.87%；公寓中位租金为340元，租金水平在新州排行第539位，租金回报率中位数录得3.95%；而相连屋中位租金为420元，租金回报率中位数是4.26%，稍胜独立屋和公寓。

虽然卡市的租金水平相对较低，但过去12个月其实有所上升。期间，独立屋中位周租上升5%，公寓中位周租升3.1%，至于相连屋中位周金更上涨10.5%。

参考物业中介网站realestate.com.au的资料，截至今年7月中，三卧室独立屋中位价是78万元，中位周租是430元，租金回报率中位数为2.87%；四卧室独立屋中位价是93.85万元，中位周租是480元，租金回报率中位数为2.66%。

公寓方面，两卧室单位中位价为43.5万元，中位周租为330元，贴近两卧室独立屋中位周租水平，而租金回报率中位数是3.94%；三卧室单位中位价是52万元，中位周租为420元，租金回报率中位数是4.20%。

从投资角度去看，公寓的租金回报显然更具吸引力，况且公寓的长线升值力亦相当不错。

卡市住了接近2.2万人，当中33%居民是越南裔，25%居民是华裔，加起来便占了全区人口的58%。既然称得上是“ 小亚洲” ，这里许多亚洲移民的聚居地，又以来自越南的人数最多，占35%；其次是柬埔寨移民，占8.6%；中国内地移民排第三位，占4.7%；至于在中国香港出生的人数仅占0.3%。

在这个多元文化社区，仅29%居民是在澳洲土生土长，为大悉尼区比率的一半左右。英语背景人士只占12%，远低于大悉尼区的58%比率。外语中自然是越南语最普及，四成人口在家中主要说越南语；而母语为普通话和广东话的人数合共占16%。

卡市居民的年龄中位数是36岁，与大悉尼区相同。四成半居民已婚，稍低于大悉尼区的49%比率，可是多达73%家庭育有子女，较大悉尼区比率高出八个百分点。

此区就业人口有大约8,800人，相当于居民总数的四成。22%在职者是蓝领，13%在职者的工作跟社区和个人服务有关，专业人士占11%，另有9%在职者投身销售行业。

个别行业方面，在这个食肆和亚洲商店林立的社区，最多人在咖啡店、餐馆和外卖店工作，合共占6.1%；在美容店和理发店上班的人数占3.8%；至于在超市和杂货占任职的人数占1.9%。

卡市的个人每周收入中位数只有397元，较大悉尼区的719元少45% 。家庭每周收入中位数是986元，较大悉尼区的1,988元低50%；按每月有四周来粗略计算，即相当于每月中位收入3,944元。

每户（住客没有亲属关系）每周中位收入为968元，与大悉尼区的1,750元相比也少了45%。区里面有31%住户的每周收入少于650元，较大悉尼区的17%比率高出几乎一倍。至于每周收入多过3,000元的住户仅占6%，远低于大悉尼区的24%比率。

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