悉大大的铁丝们，
著名投行摩根斯坦利（江湖称：大摩）昨日向澳洲的主流媒体公布了一些最新的研究数据，是关于澳洲住宅房贷市场的，我觉得铁丝们有必要了解一下。
在未来的2～3年里，澳洲大约会有65万个“只还利息”的住宅按揭贷款到期，总金额将会达到2,300亿澳元。
我们先来看下图：Origination 是指房贷获批的年份。图表中共有五种颜色，分别代表着不同的获批年份：黄色是2013年或之前批的、红色为2014年、浅蓝色为2015年、草绿色为2016年，最后深蓝色为2017年。
纵坐标是”只还利息“的房贷占总房贷市场的百分比，而横坐标就是“只还利息”房贷到期的年份。我们可以看到2019～2020这两年确实是“只还利息”房贷到期的高峰年，每年的占比都在20%以上。
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您可能会问了：“只还利息”的房贷在未来两年里集中到期意味着什么呢？
首先，我们需要知道此类贷款到期后会发生什么，通常贷款申请人有4种选择：
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向目前所在的银行申请“只还利息”延期
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向新的银行或基金公司重新申请“只还利息”的房贷产品
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将“只还利息”转成“本息连还”
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把房子卖掉
我们先来分析前两种办法。今年（2019）”只还利息“的房贷总量约为1,200亿澳元。
惠誉（全球三大国际评级机构之一 Fitch ）昨天刚刚将澳洲国民银行的信用级别从稳定下调到了负面。
同时，大摩在研究报告中指出：在2018年（去年），10个贷款申请人中就会有6个遇到各种各样的挑战，其中80%的“只还利息”和70%投资类房贷申请人都遭到了澳洲银行的各种限制或拒绝。
知道了这些数据后，您就不难理解为什么澳洲贷款经纪人产业的新房贷市场份额已经达到了60%。申请人“单枪匹马”直接去银行申请房贷的“阵亡率”实在是太高了，所以，找一个牛X的贷款经纪人帮忙可能是申请人唯一“存活”下去的办法。
不论用不用贷款经纪人，目前申请房贷的难度已经大幅提高了，因此，前两种办法的失败率会比两年前要高出不少。
那么，第三种将“只还利息”转成“本息连还“的方法是否可以考虑一下呢？我们先来看一个例子，假设您贷款80万（30年）买了一套100万的投资房，年利率5%，只还利息两年。两年内，月供为3,334澳元。两年“只还利息”到期后，月供立马变成了4,429澳元，涨了25%。在澳洲生活的铁丝们，您觉得您两年后的工资会涨25%吗？不太可能嘛。。。
所以，如果转贷无果，又无法承受急剧增加的还贷压力，那么留给房产投资者的就只有最后一种方法了：卖。但是，如果大家一窝蜂地卖，我想这里面的风险就不需要我来解释了。
以上就是大摩分析的主要逻辑。在这个逻辑基础上，我们如果继续加上皇家调查委员会报告这个变量，我认为：排除顶级学区房和独特优质房等，2019年澳洲总体房价的风险（尤其是悉尼和猫本）是在增加而不是在降低的。但是，我需要强调：风险的增加不等于澳洲房价的跳水哦。
目前悉尼和猫本的房屋中位价在2018年已经跌了10%左右（ CoreLogic 和 Domian 双数据库证明)，那么，依据大摩的逻辑，房价的下调空间还是有不少的，所以，如果您想“抄底”的话，可能目前还不是最佳的时机。
当然了，如果您真能算得这么准的话，就应该去买彩票而不是投资房产了。铁丝们，欢迎在我们的留言区发表您的观点（上期的留言其实比大大的文章精彩哦）。
本文源自微信公众号: 土澳思维(tuaosw)
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