地区指南 | “星级”健康城区长远创造财富—

CoreLogic RP Data的资料显示，截至去年11月底，Pennant Hills的独立屋中位价是135.5万元，在新州独立屋中位价龙虎榜中排行第400位；公寓中位价录得71万元，于新州公寓中位价排行榜居于第314位。而相连屋中位价是100万元。

文 / 图黄宝勋

Pennant Hills的消费点内有图书馆，而且周围种了不少树木，环境绿化。

位于悉尼市中心西北面20公里的Pennant Hills，获封为悉尼五大五星级“健康城区”之一。而这个“健康”的城区，又能否为居民带来“财富”？

在这个七成半住宅都属于独立屋类型的城区，也未能幸免于悉尼房市“伤风”所造成的打击，该区独立屋中位价于过去一年更录得双位数的调整幅度。不过，公寓的抗跌力似乎颇强，过去12个月里不降反涨。

再看远一点，虽云独立屋中位价短线受压，但长期升值力其实还是相当不错的。

认识Pennant Hills

● 坐落在悉尼市中心西北面20公里，即距离大约45分钟车程

● 属康士比（Hornsby）市政区内其中一个主要商业中心

● 39%在职者是专业人士，最多人从事电脑系统和医护工作

● 获评为五星级的“健康城区”，东南边和西北边毗邻国家公园，区里面还有七个公园

● 12%居民为华裔，是区内第三大族群

● 四分之三住宅是独立屋，公寓占不足一成半

● 仅五分之一住宅是租盘，空置率大约2%

● 小学和中学各两间，学术成绩优异

● 火车站靠近商场和图书馆

买房

独立屋价短线下调逾一成长线升值力不错 18年来涨2.8倍

位于Blackbutt Avenue的这间五卧室大屋，去年9月以155.5万元转手，较原业主在2007年6月的买入价高出145%。（资料图片）

Pennant Hills 位处悉尼中央商业区（CBD）西北面 20 公里，邮区编号是2120，由康士比市议会管辖。

Pennant Hills的北面是Westleigh和Dural；东北面为康士比与Waitara；东面与Thornleigh、Wahroonga和Turramurra为邻；南面是Cheltenham、North Epping与Epping；而西面是Cherrybrook、West Pennant Hills及Beecroft。

低密度住宅区独立屋占75%

面积6.1平方公里的Pennant Hills住了大约7,300人，相当于每平方公里住了1,200人左右，属于低密度住宅区。近年来，悉尼西北区多个城区均新建了不少公寓楼房，可是Pennant Hills的住宅仍是以独立屋为主，新落成的公寓和相连屋数目相对上不算很多。

参考2016年的人口普查结果，在Pennant Hills，独立屋占住宅总数的75%，仅较2011年的比率轻微下降两个百分点，与大悉尼区比率相比仍高出15个百分点；相连屋占11%，与2011年的比率相若，但稍低于大悉尼区的14%比率；至于公寓占13%，只是较2011年的比率高出一个百分点，而大悉尼区最新的比率是28%。

此区的住宅多数很宽敞，46%住宅是四卧室或以上的大单位，32%是三卧室中型单位，换言之中大型单位便占了全区住宅总数的78%。至于一卧室和两卧室小型单位分别占5%和14%，合共占19%，低于大悉尼区的32%比率。

公寓价近年不降反涨

截至去年11月底的12个月里，Pennant Hills共有94间独立屋和36套公寓成交，独立屋相对公寓的成交量是差不多三对一之比。

在这段日子，因应悉尼房市降温，Pennant Hills的独立屋中位价累计下调13.7%，逊于过去10年的年均7.4%升幅；公寓中位价却不降反涨，升了7.6%，跟过去10年的年均升幅相同，难道真的是物以罕为贵？

与2000年的房价水平比较，Pennant Hills的独立屋中位价由当年的35.5 万元涨至目前的超过130万元水平，累积上涨282%；公寓中位价则从当年的26.925万元升至现时逾70万元，累积升了164%。长线升幅还是独立屋胜一筹。

租房

租盘仅占住宅总数两成

这座公寓大厦坐落在City View Road，靠近商业楼宇，一卧室单位周租大约400元。（资料图片）

Pennant Hills有大约2,700个住宅单位，但只有五分之一是租盘，较大悉尼区比率低15个百分点。换句话说，八成单位由业主自用。

最新的数据显示，Pennant Hills的住宅空置率是2.16%，高于康士比市政区的1.61%空置率和新州的1.87%空置率。过去12个月，此城区的中位租金亦告下调，独立屋周租跌4.1%，相连屋租金下降4.2%，而公寓周租则录得5.3%跌幅。

公寓中位租金回报3.5%

根据 CoreLogic RP Data的资料，截至去年11月底，Pennant Hills的独立屋周租中位数是700元，在新州独立屋租金排行榜居于第350位，租金回报率中位数是2.69%；公寓周租中位数是480元，于新州公寓租金排行榜位列第422位，租金回报率中位数是3.52%；至于相连屋周租中位数为575元，租金回报率中位数为2.99%。以卧室数目去细分的话，哪类型单位的租金回报率最具吸引力？

参考房地产中介网站realestate.com.au的统计数据，截至今年2月初，三卧室独立屋中位价是110万元，周租中位数为600元，租金回报率中位数录得2.83%；四卧室独立屋中位价报135万元，周租中位数是770元，租金回报率中位数是2.97%。

公寓方面，一卧室单位周租中位数为400元，两卧室单位周租中位数为490元；至于三卧室单位中位价达108万元，中位周租是630元，租金回报率中位数是3.03%。

人口与就业

中国内地移民五年增七成

居民在商场门口的咖啡店享用下午茶。

Pennant Hills全区人口有大约7,300人，华裔居民占了12%，是区内第三大族群，仅次于英格兰裔（占23%）和澳洲裔（占19%）居民数目。

2011年的时候，Pennant Hills的华裔居民仅占人口的9%，反映出近年多了华人搬进此区居住，当中许多是中国内地移民。在2011年至2016年这五年里，中国内地移民人数明显增加68%，由286人增至480人。

最多人任职于中小学

根据2016年的人口普查结果，在Pennant Hills，大约四成居民在海外出生，其中以中国内地移民最多，占6.6%，较2011年的比率高出两个百分点；而香港出生人士占2.9%，与2011年的比率相同。此外，Pennant Hills也住了不少印度和韩国移民，分别占人口的4%和2.5%。

区里面的英语背景人士占人口的65%，较大悉尼区比率高七个百分点。外语中以华语最普及，7.4%居民在家中说普通话，5.5%居民的母语为广东话。

Pennant Hills居民的年龄中位数是40岁，较大悉尼区居民的中位年龄大四岁。57%居民已婚，较大悉尼区比率高岀八个百分点；而育有子女的家庭占67%，亦高于大悉尼区的65%比率。

就业方面，Pennant Hills的就业人口接近3,900 人，当中39%在职者是专业人士，高于大悉尼区的26.3%比率。个别行业中，最多人投身教育界， 4.9%在职者任职于中小学。另外，4.6%在职者从事电脑系统方面的工作， 3.9%人在医院上班。邻区康士比有公立医院Hornsby Ku-ring-gai Hospital，设有270张病床，并且是悉尼大学的教学医院之一。

34%住户周收入逾三千元

Pennant Hills的个人每周收入中位数为836元，较大悉尼区的719元高出16%。家庭每周收入中位数是2,580元，较大悉尼区的1,988元多30%；按每月有四周来粗略计算，即相当于每月中位收入1.03万元。每户（住客没有亲属关系）每周中位收入为2, 222元，与大悉尼区的1,750元相比亦多出27%。

Pennant Hills有34%住户的每周收入超过3,000 元，较大悉尼区比率超出10个百分点。另有11%家庭的每周收入少于650元，低于大悉尼区的17%比率。